🏠📝⚖️🔑

Ghid complet tranzacție imobiliară

Tot ce trebuie să știi pentru a cumpăra sau vinde un imobil în România, pas cu pas. Documente, taxe, sfaturi practice, timeline estimativ.

📅 Timeline estimativ: 30-90 zile

📋

Pregătire documente

7 pași

📝

Antecontract

3 pași

🏦

Finanțare

2 pași

⚖️

Contract la notar

4 pași

🏛️

Înregistrare OCPI

1 pași

🔑

Predare-primire

4 pași

Durata variază în funcție de: metoda de plată (cash vs credit), responsivitatea părților, disponibilitatea notarului și procesarea OCPI.

📋 Pregătire documente

Extras CF actualizat

OBLIGATORIUvânzător

Vânzătorul obține extras de carte funciară de informare de la OCPI. Se verifică: proprietar, ipoteci, sarcini, litigii, servituți.

💡 Verifică dacă imobilul este intabulat în cartea funciară

💡 Dacă NU e intabulat, trebuie mai întâi cadastru + intabulare (2-4 săptămâni, 500-1500 RON)

💡 Extrasul de informare se poate obține online pe ancpi.ro

💡 Valabilitate: 30 zile — obține-l la începutul procesului

Extras de carte funciară (informare) — OCPI local, portal e-Terra (ancpi.ro), sau prin notar · 20-50 RON · 30 zile valabilitate

Certificat fiscal

OBLIGATORIUvânzător

Certificat de atestare fiscală de la Direcția de Impozite și Taxe Locale. Atestă că nu ai datorii fiscale pe imobil.

💡 Gratuit, dar poate dura 1-5 zile lucrătoare

💡 Dacă ai datorii restante, trebuie achitate înainte de eliberare

💡 Multe primării oferă eliberare online — verifică site-ul primăriei

💡 Valabilitate: 30 zile

Certificat de atestare fiscală — Direcția de Impozite și Taxe Locale (Primăria sectorului/localității) · Gratuit · 30 zile valabilitate

Certificat energetic

OBLIGATORIUvânzător

Certificat de performanță energetică emis de auditor atestat. Obligatoriu la orice vânzare de imobil.

💡 Durează 1-3 zile de la vizita auditorului

💡 Valabil 10 ani — verifică dacă nu ai deja unul valid

💡 Amenda pentru lipsa certificatului: 1.000-5.000 RON

Certificat de performanță energetică — Auditor energetic atestat MDLPA (caută pe mlpda.ro lista auditorilor) · 150-400 RON (garsonieră ~150, apt 2-3 camere ~250, casă ~400) · 3650 zile valabilitate

Adeverință asociație proprietari

OBLIGATORIUvânzător

Adeverință de la asociația de proprietari care atestă lipsa datoriilor la întreținere, fond de reparații și cheltuieli comune.

💡 Solicită cu cel puțin 5 zile înainte — unii administratori sunt lenți

💡 Dacă ai restanțe, plătește-le înainte

💡 ATENȚIE: Dacă e casă, nu e nevoie de acest document

Adeverință de la asociația de proprietari — Administratorul/președintele asociației de proprietari · Gratuit sau 20-50 RON (depinde de asociație) · 30 zile valabilitate

Facturi utilități la zi

vânzător

Facturile și chitanțele care dovedesc plata la zi a utilităților: curent, gaz, apă, salubritate.

💡 Nu e obligatoriu legal, dar e un semn de bună-credință

💡 Cumpărătorul va aprecia transparența — reduce negocierea

💡 Notează indexurile contoarelor — vor fi necesare la predare

Facturi + chitanțe utilități — Furnizori: Enel, E.ON, Engie, ApăVital etc. (contul online sau sediu)

Confirmare mod de plată

OBLIGATORIUcumpărător

Confirmă cum vei plăti: numerar integral, credit ipotecar, sau mixt. Dacă e credit, obține pre-aprobarea de la bancă.

💡 Dacă plătești cash integral, bifează direct acest pas și treci mai departe

💡 Pre-aprobarea durează 3-7 zile lucrătoare

💡 Solicită la 2-3 bănci simultan și compară: dobândă, comisioane, DAE

💡 Avans minim credit ipotecar: 15% din valoare (5% Prima Casă/Noua Casă)

Pre-aprobare credit ipotecar (dacă e cazul) — Banca la care soliciți creditul (BRD, BCR, ING, Raiffeisen etc.) · Gratuit (procesul de pre-aprobare) · 90 zile valabilitate

Verificare juridică proprietate

OBLIGATORIUcumpărător

Verifici (sau avocatul tău) extrasul CF primit de la vânzător: proprietar real, sarcini, ipoteci, litigii, servituți, superficie.

💡 Verifică în CF: proprietarul e cel care vinde? Există soț/soție co-proprietar?

💡 Caută sarcini: ipoteci bancare, popriri, interdicții de înstrăinare

💡 Dacă e moștenire: verifică certificatul de moștenitor + acceptarea succesiunii

💡 Dacă e teren: verifică PUZ/PUG, intravilan/extravilan, utilități disponibile

💡 Recomandare: consultă un avocat imobiliar (200-500 RON consultație)

📝 Antecontract

Agreare termeni antecontract

OBLIGATORIUambii

Buyer și seller stabilesc: prețul final, avansul, termenul limită pentru contractul final, penalizările dacă o parte se retrage, ce bunuri rămân în imobil.

💡 Avansul standard în România: 10% din prețul convenit

💡 Termenul uzual pentru contract final: 30-90 zile

💡 Stabilește clar: cine plătește onorariul notarial? (de obicei cumpărătorul)

💡 Discutați ce rămâne în imobil (mobilă, electrocasnice) și includeți în antecontract

💡 Clauza penală standard: dublul avansului dacă vânzătorul se retrage, pierderea avansului dacă se retrage cumpărătorul

💡 Dacă e credit: includeți clauza suspensivă — antecontractul se desface fără penalizări dacă banca refuză creditul

Semnare antecontract

OBLIGATORIUambii

Se semnează promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare. Poate fi la notar (recomandat) sau sub semnătură privată.

💡 Antecontractul autentificat la notar: protecție juridică mai mare, poate fi notat în CF

💡 Sub semnătură privată: mai rapid, mai ieftin, dar mai puțin sigur

💡 Poți nota antecontractul în CF (taxă ~100-200 RON) — blochează vânzarea către altcineva

💡 IMPORTANT: Avansul se plătește de obicei la semnare — transfer bancar recomandat (nu numerar)

Antecontract (promisiune bilaterală) — Birou notarial (autentificat) sau sub semnătură privată (mai puțin sigur) · 200-500 RON (onorariu notar, opțional)

Plată avans

OBLIGATORIUcumpărător

Cumpărătorul plătește avansul stabilit (de obicei 10% din preț). Păstrează dovada plății.

💡 Recomandare FERMĂ: transfer bancar (dovadă scrisă), NU numerar

💡 Păstrează ordinul de plată — ai nevoie de el la notar

💡 Avansul se scade din prețul final la semnarea contractului

Dovada plată avans — Aplicația bancară / Banca (extrase de cont)

🏦 Finanțare(doar dacă e credit)

Evaluare bancară

cumpărător

Banca trimite un evaluator ANEVAR la imobil. Raportul stabilește valoarea de piață — banca finanțează pe baza lui.

💡 SKIP dacă plătești cash integral — bifează ca 'Nu e cazul'

💡 Evaluatorul vizitează proprietatea — coordonează cu vânzătorul o dată convenabilă

💡 Dacă evaluarea e SUB prețul agreat, banca finanțează doar valoarea evaluată (diferența din buzunar)

💡 Durează 5-10 zile lucrătoare

Raport de evaluare ANEVAR — Evaluator ANEVAR desemnat de banca creditoare · 300-800 RON (în funcție de tip imobil) · 90 zile valabilitate

Aprobare finală credit

cumpărător

Banca emite aprobarea finală cu suma exactă, dobânda, rata lunară, durata creditului.

💡 SKIP dacă plătești cash integral

💡 Durează 7-14 zile lucrătoare după evaluare

💡 Banca poate cere documente suplimentare — răspunde rapid pentru a nu întârzia

💡 După aprobare, ai ~60 zile să semnezi la notar

Aprobarea finală de la bancă — Banca creditoare · Gratuit (comisionul de analiză dosar ~200-500 RON se plătește separat) · 60 zile valabilitate

⚖️ Contract la notar

Alegere notar și programare

OBLIGATORIUambii

Se alege biroul notarial și se programează data semnării. De obicei cumpărătorul alege notarul (el plătește).

💡 De obicei cumpărătorul alege notarul (el plătește onorariul)

💡 Programează-te cu 2-3 săptămâni dinainte — notarii buni sunt ocupați

💡 Dacă e credit: banca poate avea notari parteneri (onorariu redus)

💡 Notarul solicită CF de autentificare (valabil 10 zile) — coordonează timing-ul

Notarul pregătește actele

OBLIGATORIUnotary

Notarul solicită extras CF de autentificare de la OCPI (valabil 10 zile lucrătoare) și pregătește contractul de vânzare-cumpărare.

💡 Notarul se ocupă — tu doar asigură-te că ai toate celelalte documente pregătite

💡 ATENȚIE: Din momentul obținerii CF de autentificare, ai doar 10 zile lucrătoare pentru semnare

💡 Dacă expiră, se solicită unul nou (costuri + timp suplimentar)

Extras CF pentru autentificare — Notarul îl obține de la OCPI · Inclus în onorariul notarial · 10 zile valabilitate

Semnare contract vânzare-cumpărare

OBLIGATORIUambii

Se semnează contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică la notar. Se plătește restul de preț. Proprietatea își schimbă oficial proprietarul.

💡 Ambele părți trebuie prezente (sau cu procură notarială)

💡 Dacă e credit: reprezentantul băncii trebuie și el prezent

💡 Restul de preț se plătește la semnare: transfer bancar sau escrow la notar

💡 Notarul virează impozitul pe venit din transfer la bugetul de stat

💡 Primești copie legalizată a contractului — ăsta e noul tău act de proprietate

Contract de vânzare-cumpărare autentificat — Biroul notarial (se redactează de notar pe baza antecontractului) · Onorariu notar: ~500-3.000 RON (depinde de prețul imobilului)

Plata taxe și onorarii

OBLIGATORIUcumpărător

Se achită: onorariul notarial, impozitul pe tranzacție, taxa de intabulare OCPI.

💡 Onorariul notarial: plătit de obicei de cumpărător (~500-3.000 RON)

💡 Impozitul pe venit din transferul proprietăților: plătit de vânzător, reținut de notar

💡 Sub 450.000 RON: 1% din preț

💡 Peste 450.000 RON: 4.500 RON + 3% din ce depășește 450.000 RON

💡 Taxa intabulare OCPI: câteva sute RON (tarif tabelar)

🏛️ Înregistrare OCPI

Intabulare la OCPI

OBLIGATORIUnotary

Notarul trimite contractul la OCPI pentru intabularea noului proprietar în cartea funciară.

💡 Notarul se ocupă automat de trimiterea actelor la OCPI

💡 Durează: 7-30 zile lucrătoare (în funcție de localitate)

💡 Poți plăti tarif de urgență (~dublu) pentru procesare în 3-5 zile

💡 La final primești: extras CF cu numele tău ca proprietar

Încheiere de intabulare OCPI — OCPI (prin notar — se trimite automat) · Inclus în taxele de la notar

🔑 Predare-primire

Predare chei și proces-verbal

OBLIGATORIUambii

Vânzătorul predă cheile. Se semnează opțional un proces-verbal cu starea imobilului, indexuri contoare, obiecte predate.

💡 Notează indexurile TUTUROR contoarelor: curent, gaz, apă caldă, apă rece

💡 Fă fotografii/video la starea apartamentului (dovadă dacă apar dispute)

💡 Verifică toate cheile: ușă intrare, boxă, garaj, cutie poștală, interfon

💡 Dacă ați convenit mobilier inclus, verifică prezența lui

💡 Opțional dar recomandat: proces-verbal semnat de ambele părți

Transfer contracte utilități

cumpărător

Cumpărătorul schimbă titularul contractelor de utilități pe numele său.

💡 Utilități de transferat: electricitate (Enel/E.ON), gaz (Engie/E.ON), apă (ApăVital), internet, cablu, salubritate

💡 Ai nevoie de: contract vânzare (copie legalizată), act identitate, proces-verbal cu indexuri

💡 Unele transferuri se fac online (Enel, E.ON — verifică site-urile)

💡 Durează 5-15 zile per utilitate

💡 Până la transfer, plătești facturile la indexul de la predare

Declarație fiscală la primărie

OBLIGATORIUcumpărător

Cumpărătorul declară noua proprietate la Direcția de Impozite și Taxe Locale.

💡 OBLIGATORIU în termen de 30 de zile de la semnarea la notar!

💡 Amendă dacă depășești termenul: 70-350 RON

💡 Ai nevoie de: copie contract vânzare + act identitate

💡 Poți depune și online pe ghișeul.ro (unele primării)

Declarație fiscală (formular tip) — Direcția de Impozite și Taxe Locale (Primăria localității) · Gratuit

Declarație venit din vânzare (vânzător)

vânzător

Vânzătorul verifică dacă mai are obligații fiscale legate de venitul din vânzarea proprietății.

💡 Impozitul pe venit din transferul proprietăților se reține la sursă de notar

💡 De obicei nu mai ai nimic de făcut — notarul a reținut impozitul

💡 Excepție: dacă vinzi mai multe proprietăți/an — consultă un contabil

💡 Declară venitul în declarația unică (D212) dacă e cazul

📄 Documente necesare — rezumat

Document	Cine obține	Cost estimat	Valabilitate	De unde
Extras de carte funciară (informare)	Vânzător	20-50 RON	30 zile	OCPI local, portal e-Terra (ancpi.ro), sau prin notar
Certificat de atestare fiscală	Vânzător	Gratuit	30 zile	Direcția de Impozite și Taxe Locale (Primăria sectorului/localității)
Certificat de performanță energetică	Vânzător	150-400 RON (garsonieră ~150, apt 2-3 camere ~250, casă ~400)	3650 zile	Auditor energetic atestat MDLPA (caută pe mlpda.ro lista auditorilor)
Adeverință de la asociația de proprietari	Vânzător	Gratuit sau 20-50 RON (depinde de asociație)	30 zile	Administratorul/președintele asociației de proprietari
Facturi + chitanțe utilități	Vânzător	—	Permanent	Furnizori: Enel, E.ON, Engie, ApăVital etc. (contul online sau sediu)
Pre-aprobare credit ipotecar (dacă e cazul)	Cumpărător	Gratuit (procesul de pre-aprobare)	90 zile	Banca la care soliciți creditul (BRD, BCR, ING, Raiffeisen etc.)
Antecontract (promisiune bilaterală)	Vânzător	200-500 RON (onorariu notar, opțional)	Permanent	Birou notarial (autentificat) sau sub semnătură privată (mai puțin sigur)
Dovada plată avans	Cumpărător	—	Permanent	Aplicația bancară / Banca (extrase de cont)
Raport de evaluare ANEVAR	Cumpărător	300-800 RON (în funcție de tip imobil)	90 zile	Evaluator ANEVAR desemnat de banca creditoare
Aprobarea finală de la bancă	Cumpărător	Gratuit (comisionul de analiză dosar ~200-500 RON se plătește separat)	60 zile	Banca creditoare
Extras CF pentru autentificare	Notar	Inclus în onorariul notarial	10 zile	Notarul îl obține de la OCPI
Contract de vânzare-cumpărare autentificat	Vânzător	Onorariu notar: ~500-3.000 RON (depinde de prețul imobilului)	Permanent	Biroul notarial (se redactează de notar pe baza antecontractului)
Încheiere de intabulare OCPI	Cumpărător	Inclus în taxele de la notar	Permanent	OCPI (prin notar — se trimite automat)
Declarație fiscală (formular tip)	Cumpărător	Gratuit	Permanent	Direcția de Impozite și Taxe Locale (Primăria localității)

❓ Întrebări frecvente

Cât durează o tranzacție imobiliară în România?

30-90 de zile, în funcție de metoda de plată (cash e mai rapid) și disponibilitatea documentelor.

Ce documente trebuie să pregătesc ca vânzător?

Extras CF, certificat fiscal, certificat energetic, adeverință asociație proprietari, facturi utilități.

Cât costă notarul?

Onorariul notarial variază între 500-3.000 RON, în funcție de prețul tranzacției. De obicei îl plătește cumpărătorul.

Trebuie neapărat antecontract?

Nu e obligatoriu legal, dar este PUTERNIC recomandat. Protejează ambele părți și stabilește termenii clar.

Ce se întâmplă dacă banca refuză creditul după antecontract?

Dacă ai inclus clauza suspensivă în antecontract, se desface fără penalizări. Fără clauză, pierzi avansul.

Cât e impozitul pe vânzarea proprietății?

Sub 450.000 RON: 1% din preț. Peste: 4.500 RON + 3% din diferență. Se reține de notar.

Pot vinde fără certificat energetic?

Nu. E obligatoriu. Amenda: 1.000-5.000 RON. Costa 150-400 RON și e valabil 10 ani.

Ce verifică cumpărătorul în cartea funciară?

Proprietarul real, ipoteci, sarcini, litigii, servituți, suprafață, interdicții de vânzare.

Cât durează intabularea la OCPI?

7-30 zile lucrătoare. Tarif de urgență (~dublu) pentru 3-5 zile.

Trebuie să transfer utilitățile imediat?

Nu imediat, dar recomandăm în primele 30 de zile. Până atunci, plătești facturile la indexul notat la predare.

Urmărește tranzacția ta pas cu pas

Creează cont gratuit și folosește tracker-ul nostru vizual pentru a nu pierde niciun pas important.

Creează cont gratuit →

🏠📝⚖️🔑

Ghid complet tranzacție imobiliară

Tot ce trebuie să știi pentru a cumpăra sau vinde un imobil în România, pas cu pas. Documente, taxe, sfaturi practice, timeline estimativ.

📅 Timeline estimativ: 30-90 zile

📋

Pregătire documente

7 pași

📝

Antecontract

3 pași

🏦

Finanțare

2 pași

⚖️

Contract la notar

4 pași

🏛️

Înregistrare OCPI

1 pași

🔑

Predare-primire

4 pași

Durata variază în funcție de: metoda de plată (cash vs credit), responsivitatea părților, disponibilitatea notarului și procesarea OCPI.

📋 Pregătire documente

Extras CF actualizat

OBLIGATORIUvânzător

Vânzătorul obține extras de carte funciară de informare de la OCPI. Se verifică: proprietar, ipoteci, sarcini, litigii, servituți.

💡 Verifică dacă imobilul este intabulat în cartea funciară

💡 Dacă NU e intabulat, trebuie mai întâi cadastru + intabulare (2-4 săptămâni, 500-1500 RON)

💡 Extrasul de informare se poate obține online pe ancpi.ro

💡 Valabilitate: 30 zile — obține-l la începutul procesului

Extras de carte funciară (informare) — OCPI local, portal e-Terra (ancpi.ro), sau prin notar · 20-50 RON · 30 zile valabilitate

Certificat fiscal

OBLIGATORIUvânzător

Certificat de atestare fiscală de la Direcția de Impozite și Taxe Locale. Atestă că nu ai datorii fiscale pe imobil.

💡 Gratuit, dar poate dura 1-5 zile lucrătoare

💡 Dacă ai datorii restante, trebuie achitate înainte de eliberare

💡 Multe primării oferă eliberare online — verifică site-ul primăriei

💡 Valabilitate: 30 zile

Certificat de atestare fiscală — Direcția de Impozite și Taxe Locale (Primăria sectorului/localității) · Gratuit · 30 zile valabilitate

Certificat energetic

OBLIGATORIUvânzător

Certificat de performanță energetică emis de auditor atestat. Obligatoriu la orice vânzare de imobil.

💡 Durează 1-3 zile de la vizita auditorului

💡 Valabil 10 ani — verifică dacă nu ai deja unul valid

💡 Amenda pentru lipsa certificatului: 1.000-5.000 RON

Adeverință asociație proprietari

OBLIGATORIUvânzător

Adeverință de la asociația de proprietari care atestă lipsa datoriilor la întreținere, fond de reparații și cheltuieli comune.

💡 Solicită cu cel puțin 5 zile înainte — unii administratori sunt lenți

💡 Dacă ai restanțe, plătește-le înainte

💡 ATENȚIE: Dacă e casă, nu e nevoie de acest document

Adeverință de la asociația de proprietari — Administratorul/președintele asociației de proprietari · Gratuit sau 20-50 RON (depinde de asociație) · 30 zile valabilitate

Facturi utilități la zi

vânzător

Facturile și chitanțele care dovedesc plata la zi a utilităților: curent, gaz, apă, salubritate.

💡 Nu e obligatoriu legal, dar e un semn de bună-credință

💡 Cumpărătorul va aprecia transparența — reduce negocierea

💡 Notează indexurile contoarelor — vor fi necesare la predare

Facturi + chitanțe utilități — Furnizori: Enel, E.ON, Engie, ApăVital etc. (contul online sau sediu)

Confirmare mod de plată

OBLIGATORIUcumpărător

Confirmă cum vei plăti: numerar integral, credit ipotecar, sau mixt. Dacă e credit, obține pre-aprobarea de la bancă.

💡 Dacă plătești cash integral, bifează direct acest pas și treci mai departe

💡 Pre-aprobarea durează 3-7 zile lucrătoare

💡 Solicită la 2-3 bănci simultan și compară: dobândă, comisioane, DAE

💡 Avans minim credit ipotecar: 15% din valoare (5% Prima Casă/Noua Casă)

Pre-aprobare credit ipotecar (dacă e cazul) — Banca la care soliciți creditul (BRD, BCR, ING, Raiffeisen etc.) · Gratuit (procesul de pre-aprobare) · 90 zile valabilitate

Verificare juridică proprietate

OBLIGATORIUcumpărător

Verifici (sau avocatul tău) extrasul CF primit de la vânzător: proprietar real, sarcini, ipoteci, litigii, servituți, superficie.

💡 Verifică în CF: proprietarul e cel care vinde? Există soț/soție co-proprietar?

💡 Caută sarcini: ipoteci bancare, popriri, interdicții de înstrăinare

💡 Dacă e moștenire: verifică certificatul de moștenitor + acceptarea succesiunii

💡 Dacă e teren: verifică PUZ/PUG, intravilan/extravilan, utilități disponibile

💡 Recomandare: consultă un avocat imobiliar (200-500 RON consultație)

📝 Antecontract

Agreare termeni antecontract

OBLIGATORIUambii

Buyer și seller stabilesc: prețul final, avansul, termenul limită pentru contractul final, penalizările dacă o parte se retrage, ce bunuri rămân în imobil.

💡 Avansul standard în România: 10% din prețul convenit

💡 Termenul uzual pentru contract final: 30-90 zile

💡 Stabilește clar: cine plătește onorariul notarial? (de obicei cumpărătorul)

💡 Discutați ce rămâne în imobil (mobilă, electrocasnice) și includeți în antecontract

💡 Clauza penală standard: dublul avansului dacă vânzătorul se retrage, pierderea avansului dacă se retrage cumpărătorul

💡 Dacă e credit: includeți clauza suspensivă — antecontractul se desface fără penalizări dacă banca refuză creditul

Semnare antecontract

OBLIGATORIUambii

Se semnează promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare. Poate fi la notar (recomandat) sau sub semnătură privată.

💡 Antecontractul autentificat la notar: protecție juridică mai mare, poate fi notat în CF

💡 Sub semnătură privată: mai rapid, mai ieftin, dar mai puțin sigur

💡 Poți nota antecontractul în CF (taxă ~100-200 RON) — blochează vânzarea către altcineva

💡 IMPORTANT: Avansul se plătește de obicei la semnare — transfer bancar recomandat (nu numerar)

Antecontract (promisiune bilaterală) — Birou notarial (autentificat) sau sub semnătură privată (mai puțin sigur) · 200-500 RON (onorariu notar, opțional)

Plată avans

OBLIGATORIUcumpărător

Cumpărătorul plătește avansul stabilit (de obicei 10% din preț). Păstrează dovada plății.

💡 Recomandare FERMĂ: transfer bancar (dovadă scrisă), NU numerar

💡 Păstrează ordinul de plată — ai nevoie de el la notar

💡 Avansul se scade din prețul final la semnarea contractului

Dovada plată avans — Aplicația bancară / Banca (extrase de cont)

🏦 Finanțare(doar dacă e credit)

Evaluare bancară

cumpărător

Banca trimite un evaluator ANEVAR la imobil. Raportul stabilește valoarea de piață — banca finanțează pe baza lui.

💡 SKIP dacă plătești cash integral — bifează ca 'Nu e cazul'

💡 Evaluatorul vizitează proprietatea — coordonează cu vânzătorul o dată convenabilă

💡 Dacă evaluarea e SUB prețul agreat, banca finanțează doar valoarea evaluată (diferența din buzunar)

💡 Durează 5-10 zile lucrătoare

Raport de evaluare ANEVAR — Evaluator ANEVAR desemnat de banca creditoare · 300-800 RON (în funcție de tip imobil) · 90 zile valabilitate

Aprobare finală credit

cumpărător

Banca emite aprobarea finală cu suma exactă, dobânda, rata lunară, durata creditului.

💡 SKIP dacă plătești cash integral

💡 Durează 7-14 zile lucrătoare după evaluare

💡 Banca poate cere documente suplimentare — răspunde rapid pentru a nu întârzia

💡 După aprobare, ai ~60 zile să semnezi la notar

Aprobarea finală de la bancă — Banca creditoare · Gratuit (comisionul de analiză dosar ~200-500 RON se plătește separat) · 60 zile valabilitate

⚖️ Contract la notar

Alegere notar și programare

OBLIGATORIUambii

Se alege biroul notarial și se programează data semnării. De obicei cumpărătorul alege notarul (el plătește).

💡 De obicei cumpărătorul alege notarul (el plătește onorariul)

💡 Programează-te cu 2-3 săptămâni dinainte — notarii buni sunt ocupați

💡 Dacă e credit: banca poate avea notari parteneri (onorariu redus)

💡 Notarul solicită CF de autentificare (valabil 10 zile) — coordonează timing-ul

Notarul pregătește actele

OBLIGATORIUnotary

Notarul solicită extras CF de autentificare de la OCPI (valabil 10 zile lucrătoare) și pregătește contractul de vânzare-cumpărare.

💡 Notarul se ocupă — tu doar asigură-te că ai toate celelalte documente pregătite

💡 ATENȚIE: Din momentul obținerii CF de autentificare, ai doar 10 zile lucrătoare pentru semnare

💡 Dacă expiră, se solicită unul nou (costuri + timp suplimentar)

Extras CF pentru autentificare — Notarul îl obține de la OCPI · Inclus în onorariul notarial · 10 zile valabilitate

Semnare contract vânzare-cumpărare

OBLIGATORIUambii

Se semnează contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică la notar. Se plătește restul de preț. Proprietatea își schimbă oficial proprietarul.

💡 Ambele părți trebuie prezente (sau cu procură notarială)

💡 Dacă e credit: reprezentantul băncii trebuie și el prezent

💡 Restul de preț se plătește la semnare: transfer bancar sau escrow la notar

💡 Notarul virează impozitul pe venit din transfer la bugetul de stat

💡 Primești copie legalizată a contractului — ăsta e noul tău act de proprietate

Contract de vânzare-cumpărare autentificat — Biroul notarial (se redactează de notar pe baza antecontractului) · Onorariu notar: ~500-3.000 RON (depinde de prețul imobilului)

Plata taxe și onorarii

OBLIGATORIUcumpărător

Se achită: onorariul notarial, impozitul pe tranzacție, taxa de intabulare OCPI.

💡 Onorariul notarial: plătit de obicei de cumpărător (~500-3.000 RON)

💡 Impozitul pe venit din transferul proprietăților: plătit de vânzător, reținut de notar

💡 Sub 450.000 RON: 1% din preț

💡 Peste 450.000 RON: 4.500 RON + 3% din ce depășește 450.000 RON

💡 Taxa intabulare OCPI: câteva sute RON (tarif tabelar)

🏛️ Înregistrare OCPI

Intabulare la OCPI

OBLIGATORIUnotary

Notarul trimite contractul la OCPI pentru intabularea noului proprietar în cartea funciară.

💡 Notarul se ocupă automat de trimiterea actelor la OCPI

💡 Durează: 7-30 zile lucrătoare (în funcție de localitate)

💡 Poți plăti tarif de urgență (~dublu) pentru procesare în 3-5 zile

💡 La final primești: extras CF cu numele tău ca proprietar

Încheiere de intabulare OCPI — OCPI (prin notar — se trimite automat) · Inclus în taxele de la notar

🔑 Predare-primire

Predare chei și proces-verbal

OBLIGATORIUambii

Vânzătorul predă cheile. Se semnează opțional un proces-verbal cu starea imobilului, indexuri contoare, obiecte predate.

💡 Notează indexurile TUTUROR contoarelor: curent, gaz, apă caldă, apă rece

💡 Fă fotografii/video la starea apartamentului (dovadă dacă apar dispute)

💡 Verifică toate cheile: ușă intrare, boxă, garaj, cutie poștală, interfon

💡 Dacă ați convenit mobilier inclus, verifică prezența lui

💡 Opțional dar recomandat: proces-verbal semnat de ambele părți

Transfer contracte utilități

cumpărător

Cumpărătorul schimbă titularul contractelor de utilități pe numele său.

💡 Utilități de transferat: electricitate (Enel/E.ON), gaz (Engie/E.ON), apă (ApăVital), internet, cablu, salubritate

💡 Ai nevoie de: contract vânzare (copie legalizată), act identitate, proces-verbal cu indexuri

💡 Unele transferuri se fac online (Enel, E.ON — verifică site-urile)

💡 Durează 5-15 zile per utilitate

💡 Până la transfer, plătești facturile la indexul de la predare

Declarație fiscală la primărie

OBLIGATORIUcumpărător

Cumpărătorul declară noua proprietate la Direcția de Impozite și Taxe Locale.

💡 OBLIGATORIU în termen de 30 de zile de la semnarea la notar!

💡 Amendă dacă depășești termenul: 70-350 RON

💡 Ai nevoie de: copie contract vânzare + act identitate

💡 Poți depune și online pe ghișeul.ro (unele primării)

Declarație fiscală (formular tip) — Direcția de Impozite și Taxe Locale (Primăria localității) · Gratuit

Declarație venit din vânzare (vânzător)

vânzător

Vânzătorul verifică dacă mai are obligații fiscale legate de venitul din vânzarea proprietății.

💡 Impozitul pe venit din transferul proprietăților se reține la sursă de notar

💡 De obicei nu mai ai nimic de făcut — notarul a reținut impozitul

💡 Excepție: dacă vinzi mai multe proprietăți/an — consultă un contabil

💡 Declară venitul în declarația unică (D212) dacă e cazul

📄 Documente necesare — rezumat

Document	Cine obține	Cost estimat	Valabilitate	De unde
Extras de carte funciară (informare)	Vânzător	20-50 RON	30 zile	OCPI local, portal e-Terra (ancpi.ro), sau prin notar
Certificat de atestare fiscală	Vânzător	Gratuit	30 zile	Direcția de Impozite și Taxe Locale (Primăria sectorului/localității)
Certificat de performanță energetică	Vânzător	150-400 RON (garsonieră ~150, apt 2-3 camere ~250, casă ~400)	3650 zile	Auditor energetic atestat MDLPA (caută pe mlpda.ro lista auditorilor)
Adeverință de la asociația de proprietari	Vânzător	Gratuit sau 20-50 RON (depinde de asociație)	30 zile	Administratorul/președintele asociației de proprietari
Facturi + chitanțe utilități	Vânzător	—	Permanent	Furnizori: Enel, E.ON, Engie, ApăVital etc. (contul online sau sediu)
Pre-aprobare credit ipotecar (dacă e cazul)	Cumpărător	Gratuit (procesul de pre-aprobare)	90 zile	Banca la care soliciți creditul (BRD, BCR, ING, Raiffeisen etc.)
Antecontract (promisiune bilaterală)	Vânzător	200-500 RON (onorariu notar, opțional)	Permanent	Birou notarial (autentificat) sau sub semnătură privată (mai puțin sigur)
Dovada plată avans	Cumpărător	—	Permanent	Aplicația bancară / Banca (extrase de cont)
Raport de evaluare ANEVAR	Cumpărător	300-800 RON (în funcție de tip imobil)	90 zile	Evaluator ANEVAR desemnat de banca creditoare
Aprobarea finală de la bancă	Cumpărător	Gratuit (comisionul de analiză dosar ~200-500 RON se plătește separat)	60 zile	Banca creditoare
Extras CF pentru autentificare	Notar	Inclus în onorariul notarial	10 zile	Notarul îl obține de la OCPI
Contract de vânzare-cumpărare autentificat	Vânzător	Onorariu notar: ~500-3.000 RON (depinde de prețul imobilului)	Permanent	Biroul notarial (se redactează de notar pe baza antecontractului)
Încheiere de intabulare OCPI	Cumpărător	Inclus în taxele de la notar	Permanent	OCPI (prin notar — se trimite automat)
Declarație fiscală (formular tip)	Cumpărător	Gratuit	Permanent	Direcția de Impozite și Taxe Locale (Primăria localității)

❓ Întrebări frecvente

Cât durează o tranzacție imobiliară în România?

30-90 de zile, în funcție de metoda de plată (cash e mai rapid) și disponibilitatea documentelor.

Ce documente trebuie să pregătesc ca vânzător?

Extras CF, certificat fiscal, certificat energetic, adeverință asociație proprietari, facturi utilități.

Cât costă notarul?

Onorariul notarial variază între 500-3.000 RON, în funcție de prețul tranzacției. De obicei îl plătește cumpărătorul.

Trebuie neapărat antecontract?

Nu e obligatoriu legal, dar este PUTERNIC recomandat. Protejează ambele părți și stabilește termenii clar.

Ce se întâmplă dacă banca refuză creditul după antecontract?

Dacă ai inclus clauza suspensivă în antecontract, se desface fără penalizări. Fără clauză, pierzi avansul.

Cât e impozitul pe vânzarea proprietății?

Sub 450.000 RON: 1% din preț. Peste: 4.500 RON + 3% din diferență. Se reține de notar.

Pot vinde fără certificat energetic?

Nu. E obligatoriu. Amenda: 1.000-5.000 RON. Costa 150-400 RON și e valabil 10 ani.

Ce verifică cumpărătorul în cartea funciară?

Proprietarul real, ipoteci, sarcini, litigii, servituți, suprafață, interdicții de vânzare.

Cât durează intabularea la OCPI?

7-30 zile lucrătoare. Tarif de urgență (~dublu) pentru 3-5 zile.

Trebuie să transfer utilitățile imediat?

Nu imediat, dar recomandăm în primele 30 de zile. Până atunci, plătești facturile la indexul notat la predare.

Urmărește tranzacția ta pas cu pas

Creează cont gratuit și folosește tracker-ul nostru vizual pentru a nu pierde niciun pas important.

Creează cont gratuit →