Tot ce trebuie să știi pentru a cumpăra sau vinde un imobil în România, pas cu pas. Documente, taxe, sfaturi practice, timeline estimativ.
Vânzătorul obține extras de carte funciară de informare de la OCPI. Se verifică: proprietar, ipoteci, sarcini, litigii, servituți.
Certificat de atestare fiscală de la Direcția de Impozite și Taxe Locale. Atestă că nu ai datorii fiscale pe imobil.
Certificat de performanță energetică emis de auditor atestat. Obligatoriu la orice vânzare de imobil.
Adeverință de la asociația de proprietari care atestă lipsa datoriilor la întreținere, fond de reparații și cheltuieli comune.
Facturile și chitanțele care dovedesc plata la zi a utilităților: curent, gaz, apă, salubritate.
Confirmă cum vei plăti: numerar integral, credit ipotecar, sau mixt. Dacă e credit, obține pre-aprobarea de la bancă.
Verifici (sau avocatul tău) extrasul CF primit de la vânzător: proprietar real, sarcini, ipoteci, litigii, servituți, superficie.
Cumpărătorul și vânzătorul stabilesc: prețul final, avansul, termenul limită pentru contractul final, penalizările dacă o parte se retrage, ce bunuri rămân în imobil.
Se semnează promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare. Poate fi la notar (recomandat) sau sub semnătură privată.
Cumpărătorul plătește avansul stabilit (de obicei 10% din preț). Păstrează dovada plății.
Banca trimite un evaluator ANEVAR la imobil. Raportul stabilește valoarea de piață — banca finanțează pe baza lui.
Banca emite aprobarea finală cu suma exactă, dobânda, rata lunară, durata creditului.
Se alege biroul notarial și se programează data semnării. De obicei cumpărătorul alege notarul (el plătește).
Notarul solicită extras CF de autentificare de la OCPI (valabil 10 zile lucrătoare) și pregătește contractul de vânzare-cumpărare.
Se semnează contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică la notar. Se plătește restul de preț. Proprietatea își schimbă oficial proprietarul.
Se achită: onorariul notarial, impozitul pe tranzacție, taxa de intabulare OCPI.
Notarul trimite contractul la OCPI pentru intabularea noului proprietar în cartea funciară.
Vânzătorul predă cheile. Se semnează opțional un proces-verbal cu starea imobilului, indexuri contoare, obiecte predate.
Cumpărătorul schimbă titularul contractelor de utilități pe numele său.
Cumpărătorul declară noua proprietate la Direcția de Impozite și Taxe Locale.
Vânzătorul verifică dacă mai are obligații fiscale legate de venitul din vânzarea proprietății.
| Document | Cine obține | Cost estimat | Valabilitate | De unde |
|---|---|---|---|---|
| Extras de carte funciara (informare) | Vânzător | 20 RON online / 40 RON ghiseu | 30 zile | OCPI / ancpi.ro |
| Extras CF pentru autentificare | Notar | 40 RON (standard) / 200 RON (urgent) | 10 zile lucratoare | OCPI (solicitat de notar) |
| Certificat fiscal | Vânzător | Gratuit | 30 zile | Directia Impozite si Taxe Locale |
| Certificat energetic | Vânzător | 200-600 RON | 10 ani | Auditor energetic atestat |
| Adeverinta asociatie proprietari | Vânzător | Gratuit | 30 zile | Administratorul blocului |
| Facturi utilitati la zi | Vânzător | — | — | Furnizori utilitati |
| Documentatie cadastrala | Vânzător | Gratuita (prima inscriere din 2025) | Permanent | Inginer cadastral autorizat + OCPI |
| Act de proprietate (original) | Vânzător | — | Permanent | Arhiva personala |
| Certificat fiscal cumparator | Cumpărător | Gratuit | 30 zile | Directia Impozite si Taxe Locale |
| Pre-aprobare credit (daca e cazul) | Cumpărător | Gratuit | 60-90 zile | Banca |
| Evaluare ANEVAR (daca e credit) | Cumpărător | 800-900 RON | 6 luni | Evaluator autorizat ANEVAR |
Creează cont gratuit și folosește tracker-ul nostru vizual pentru a nu pierde niciun pas important.
Creează cont gratuit